무주택 기간 계산법 — 기산점부터 예외 규정까지

무주택 기간은 가점 84점 중 32점을 차지할 뿐 아니라, 특별공급 자격과 추첨제 우선 배정까지 좌우합니다. 그런데 계산 규칙이 직관과 달라서 실제보다 길게 적었다가 부적격 처리되는 사례가 매년 반복됩니다. 기산점과 예외 규정만 정확히 잡으면 어렵지 않습니다.

먼저 ‘무주택자’인지부터 판정합니다

무주택 여부는 신청자 개인이 아니라 세대 구성원 전원을 기준으로 봅니다. 주민등록등본상 함께 등재된 배우자, 직계존속, 직계비속 중 한 명이라도 주택을 갖고 있으면 그 세대는 유주택입니다. 배우자는 주소가 분리되어 있어도 항상 같은 세대로 보며, 배우자와 함께 등재된 사람들까지 판정 범위에 들어옵니다.

분양권도 주택으로 봅니다. 2018년 12월 11일 이후 계약한 분양권·입주권은 주택 소유로 산정되므로, 아직 입주하지 않았더라도 무주택이 아닙니다.

기산점 — 여기서 대부분 틀립니다

무주택 기간은 태어나서부터가 아니라 다음 시점부터 셉니다.

만 30세가 된 날부터 계산합니다.
만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다.
주택을 소유한 적이 있다면 그 주택을 처분한 날부터 다시 계산합니다.

즉 만 29세에 결혼하지 않은 상태라면 무주택 기간은 아직 0년입니다. 20대 내내 전세로 살았더라도 가점에는 반영되지 않습니다. 반대로 만 27세에 혼인신고를 했다면 그때부터 기간이 쌓입니다.

과거에 집을 사고팔았다면 가장 최근 처분일이 새로운 기산점이 됩니다. 본인뿐 아니라 배우자의 처분 이력도 함께 봅니다. 결혼 전 배우자가 보유했던 주택을 빠뜨려 부적격 처리되는 경우가 많으니 반드시 확인하시기 바랍니다.

주택을 갖고 있어도 무주택으로 보는 경우

예외 규정이 여럿 있습니다. 대표적인 것들만 정리하면 다음과 같습니다.

소형·저가주택: 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 기준액 이하인 주택 1채는 민영주택 일반공급에서 무주택으로 봅니다. 기준 금액은 수도권과 그 외 지역이 다르고 개정될 수 있으니 공고문에서 확인이 필요합니다.
상속받은 지분: 상속으로 취득한 공유 지분은 부적격 통보를 받은 날부터 정해진 기간 안에 처분하면 무주택으로 인정됩니다.
사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택 등 도시지역이 아닌 지역의 노후·폐가 주택은 요건을 갖추면 제외됩니다.
오피스텔은 주택법상 주택이 아니어서 청약에서는 소유하고 있어도 무주택입니다. 다만 대출·세금에서는 주택 수에 포함될 수 있어 별개로 판단해야 합니다.

예외 규정은 조건이 촘촘하고 개정도 잦습니다. 해당된다고 생각되면 자의적으로 판단하지 마시고 모집공고문의 해당 항목과 청약홈 안내를 대조해 보시기 바랍니다.

가점으로 환산하면

1년 미만이 2점이고 1년마다 2점씩 올라 15년 이상이면 만점 32점입니다. 기산점이 1년만 밀려도 2점이 사라지는데, 인기 단지 커트라인이 1~2점 차이로 갈리는 경우가 흔하므로 결코 작은 차이가 아닙니다. 세부 배점과 다른 항목은 가점제 84점 계산법에서 함께 보시면 좋습니다.

신청 전 확인 순서

주민등록등본을 떼서 세대 구성원 전원을 확인합니다.
본인과 배우자의 과거 주택·분양권 취득/처분 이력을 정리합니다.
청약홈의 주택소유 확인 및 가점 계산 기능으로 문답식 검증을 거칩니다.

가점을 실제보다 높게 적어 당첨되면 부적격으로 당첨이 취소되고 일정 기간 청약이 제한됩니다. 자세한 불이익은 재당첨 제한과 부적격 당첨 피하기에서 확인하실 수 있습니다.

이 글은 제도·절차에 대한 참고 정보이며 특정 단지 청약이나 투자를 권유하지 않습니다. 제도는 수시로 바뀌므로 신청 전 청약홈과 모집공고문에서 반드시 최종 확인해 주시기 바랍니다.